O governo brasileiro publicou recentemente a Lei 14.973/2024, que altera as regras sobre o ganho de capital relacionado a imóveis no Imposto de Renda. Essa atualização é importante para quem possui imóveis, pois afeta diretamente como o valor do imóvel é registrado e tributado.
Com as novas regras, é fundamental entender as mudanças para evitar surpresas na hora de declarar um imóvel.
Como funciona a tributação de imóveis no Imposto de Renda atualmente?
Atualmente, os contribuintes registram os imóveis no Imposto de Renda pelo valor de custo de aquisição, ou seja, o valor pago na compra. Esse valor permanece o mesmo até a venda do imóvel, exceto em casos de benfeitorias, como reformas, que podem ser adicionadas ao valor de custo.
Quando o proprietário vende o imóvel, ele deve pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital, que corresponde à diferença entre o valor de venda e o valor de compra.
Exemplo: Se você comprou um imóvel por R$ 200 mil há 10 anos, esse será o valor pelo qual ele estará registrado no seu Imposto de Renda, a menos que você tenha feito melhorias.
Caso você venda esse imóvel por R$ 500 mil, a diferença de R$ 300 mil será considerada ganho de capital e, portanto, estará sujeita à tributação no Imposto de Renda. A alíquota mínima aplicada sobre o ganho de capital é de 15%.
Isso significa que, no exemplo acima, você pagaria 15% sobre os R$ 300 mil de diferença entre o valor de compra e o valor de venda, resultando em um imposto de R$ 45 mil.
Entenda a nova regra de atualização de imóveis no Imposto de Renda
A Lei 14.973/2024 permite que os proprietários de imóveis atualizem o valor dos seus bens para o valor de mercado na declaração do IRPF. Para atualizar o valor do imóvel para o valor de mercado, o contribuinte terá que pagar 4% sobre o valor da valorização do imóvel.
Esse valor é a diferença entre o custo de aquisição (valor de compra) e o valor de mercado atualizado. Por exemplo:
- Imóvel comprado por R$ 500 mil, com valor de mercado atual de R$ 800 mil;
- Valorização: R$ 300 mil;
- Imposto pago pela atualização: 4% de R$ 300 mil, ou seja, R$ 12 mil.
Prazo para atualização
A atualização do valor dos imóveis deve ser realizada até 15 de dezembro de 2024. A Receita Federal disponibilizará um sistema para que os contribuintes possam fazer a declaração e efetuar o pagamento do imposto referente à valorização do imóvel.
Benefícios da atualização de imóveis no Imposto de Renda
Ao atualizar o valor do imóvel, o contribuinte reduz o valor do ganho de capital na venda futura. O ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado no IR, será menor, o que resultará em uma tributação mais baixa no futuro.
Veja também: Veja também: MEI e Imposto de Renda: quando é necessário declarar?
Cálculo de ganho de capital no futuro
O valor atualizado não é incorporado imediatamente ao cálculo total do ganho de capital. Esse processo ocorre de forma gradual ao longo de 15 anos. Nos primeiros 3 anos, o cálculo do ganho de capital não considera nenhum percentual da valorização.
A partir do 4º ano, o cálculo do ganho de capital incorpora progressivamente um percentual da valorização, conforme a tabela abaixo:
- De 36 a 48 meses: 12% do valor atualizado é considerado;
- De 48 a 60 meses: 24% do valor atualizado é considerado;
- E assim sucessivamente, até atingir 100% após 180 meses (15 anos).
Qual o impacto na venda futura?
Se o proprietário vender o imóvel antes de 15 anos, ele usará apenas uma parte do valor atualizado no cálculo do ganho de capital. Por exemplo, se o imóvel foi atualizado para R$ 800 mil e vendido após 5 anos, 24% da valorização será considerada no cálculo do ganho de capital, limitando o benefício da atualização no curto prazo.
Para quem essa atualização é vantajosa?
Quem pretende manter o imóvel por muitos anos se beneficia particularmente da atualização, pois isso permite incorporar totalmente o valor de mercado ao cálculo do ganho de capital.
Além disso, imóveis que tiveram grande valorização ao longo do tempo podem se beneficiar, uma vez que o imposto sobre o ganho de capital será reduzido na venda futura.
Já em imóveis com baixa valorização, o pagamento de 4% sobre a valorização pode não trazer grandes benefícios.
Além disso, se o contribuinte pretende vender o imóvel no curto prazo (menos de 3 anos), a atualização pode não ser interessante, pois o novo valor não será considerado no cálculo do ganho de capital nesse período.
Por isso, decidir pela atualização ou não do valor dos imóveis depende de uma análise cuidadosa de cada situação. Fatores como a valorização do imóvel, o tempo de manutenção do bem, e as condições de venda futura devem ser considerados.
Como o processo envolve cálculos complexos, é recomendável consultar um contador ou consultor tributário para tomar a melhor decisão possível.
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